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2015年郑州市房地产市场运行情况
郑州市住宅与房地产业协会
2016年1月
2015年，郑州市房地产市场整体保持平稳增长的发展新态势，商品房投放和2014年基本持平，市场信心保持稳定；市场销售活跃，呈现稳定增长，商品住房可售存量处于合理区间，去库存政策初见成效；二手房交易活跃，改善性需求得到持续释放。
一、2015年市场基本数据
（一）房地产开发情况
2015年，全市房地产开发投资额完成2000.2亿元，同比增长14.7%，投资额创历史新高。
（二）商品房投放情况。2015年，全市商品房投放面积为2701.77万平方米，同比增长1.10%，商品住房投放面积为1980.16万平方米，同比下降6.05%。市区商品房投放1651.74万平方米，同比增长17.22%;其中商品住房投放1143.9万平方米，同比增长7.91%。
（三）商品房销售情况。2015年，全市商品房销售面积为2223.84万平方米，同比增长16.36%，商品住房销售面积为1920.59万平方米，同比增长20.82%。市区商品房销售1289.43万平方米，同比增长18.13%;其中商品住房销售1078.34万平方米，同比增长28.16%。
（四）商品房价格情况。2015年，全市商品房销售均价为7733元/平方米，同比上涨4.55%；其中，商品住房销售均价为7359元/平方米，同比上涨11.11%。市区商品房销售均价9262元/平方米，同比增长2.59%；其中商品住房销售均价8857元/平方米，同比增长10.49%。
（五）商品房累计可售情况。2015年，全市商品房累计可售面积为3115.12万平方米，其中商品住房累计可售面积为1478.6万平方米，消化周期9.2个月；市区商品房累计可售面积为2003.8万平方米，其中商品住房累计可售面积为745.61万平方米，消化周期8.3个月，处于合理区间。
（六）二手房交易情况。2015年，全市二手房交易面积为643.47万平方米，同比增长42.72%；交易均价为7382元/平方米，同比增长16.26%。市区二手房交易面积为535.57万平方米，同比增长45.28%；二手房均价8238元/平方米，同比增长14.99%。
（七）房屋租赁管理情况。截止2015年年底，完成非住宅管理户数14253户，同比增长17.3%；完成非住宅管理面积1087.55万平方米，同比增长16.1%；完成住宅管理户数99802户，同比增长24.2%；完成住宅备案户数66396户，同比增长4.7%。
（八）房屋抵押情况。2015年，市区完成各类房地产抵押登记面积1899.88万平方米，同比增长20.0%；完成抵押登记金额1135.98亿元，同比增长16.5%。
（九）保障性住房情况。2015年，郑州市保障性安居工程已开工建设118726套（含货币化安置2149套），目标任务完成率为107.61%；已基本建成46028套，目标任务完成率为110.17%，两项目标任务均已超额完成。
二、2015年郑州房地产市场特点
（一）商品房投放和销售保持稳中向上的趋势
2015年在各项利好政策的引导下，刚性需求和改善性需求得到持续释放，开发商市场投放信心加强，投放稳定基本持平，销售保持活跃，同比增长16.36%，月均销售量分别为185万平方米，相比2014年月均（159万平方米）多销售26万平方米。
（二）商品房建设品质提升，住房信贷支付比例增加
在市场预期利好和销量稳定的双重带动下，2015年度销售形势良好，商品房建设品质提高，绿色建筑、全装修房屋和环境配套优良的高端住房供应增加，5月份因高端楼盘集中签约拉高均价，随后几个月出现回调，12月份因低价位楼盘签约量较大呈窄幅波动，全年整体价位微幅上涨，商品房销售均价同比上涨4.55%；改善性需求得到持续集中释放，120平方米以上住房销售套数比例（28%）相较2014年提高5个百分点，反映商品房建设品质提升；贷款支付比例（86%）较2014年提高10个百分点，房地产行业对金融行业的依赖性增强。
（三）商品房销售和供给合理，去库存化政策初现成果
2015年郑州市供销比为1.2：1，和2014年的1.4：1相比较，供求关系更趋于合理，截止2015年年底，全市商品住房去化周期9.2个月，比2014年底的10.7个月减少1.5个月，市区商品住房去化周期8.3个月，比2014年底的9.7个月减少1.4个月，处于合理区间，去库存化初见成效。
（四）市场出现分化
2015年商品住宅销售增速明显，呈现量价齐升的特点，非住宅销售相较投放有所放缓，写字楼和商业的库存相对较大，去化周期较长，各商业集中区域因市场发展的成熟而不同，但整体相较2014年有所好转。
（五）县域发展各俱特色
县域房地产市场发展更加突出，新郑市和荥阳市市场成熟，投放和销售比较活跃，全年商品住房销售量为289.63万平方米和235.46万平方米，超出市内各区和各县市，县域房地产发展更具理性，销售和投放联动较好，库存情况整体相对合理。
以网格化管理为载体，积极做好房屋租赁市场培育和服务，租赁联合管理初见成效，完成住宅和非住宅管理户数与2014年同期相比增长较快。
三、2016年市场预测
（一）市场持续保持保持持续发展
楼市宽松政策和金融宽松政策，将持续影响2016年市场，注重“人的城镇化”和以满足新市民为出发点的住房制度改革，将形成新的的住房需求，预计郑州市2016年刚性需求依然强劲，改善性需求得到持续释放，市场销量保持稳定，销售对象多元化将促进住房供应的多元化，全装修房屋供应比例增加，装修形式出现分化，高品质的精装房和满足居住的简装房各得其所。开发企业信心增强，推盘速度加快，项目定位更加合理，市场存量保持稳定。通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，将有效稳定房地产市场。同品质房屋价格对比将保持平稳，在去库存政策的引导下，开发商应该响应适度降低价格支持农民工新市民购房，同品质房屋价格将适度下降，同时房屋品质的提升将会带动网签平均价适度上升，总体保持平稳。随着新购房群体支付能力的不足，降低首付款的金融创新需量力而行，慎重选择，防控风险。
（二）去库存仍是2016年市场的主调
由于受宏观经济影响，中小房地产开发企业获取银行贷款难度较大，整体资金仍然偏紧，企业之间的合并重组增加，市场分化明显，购房群众更加理性，对去库存政策的响应状况成为形成项目分化的重要因素，个别商品楼盘对去库存应对措施不力或因项目自身原因，出现滞销现象的机率增大；市场上非住宅库存需要调查存量组成结构，顺应发展形势，支持开发企业持有租赁，培育区域市场，以发展带动销售。住宅存量预计保持平稳，供求基本平衡，消化周期虽处于合理区间，但是随着近年来大棚户区改造拆迁安置房建成投用，需要统筹商品房、保障房、安置房存量资源，推行新棚户区改造安置货币化等举措，去库存仍然是应该关注的市场主调。
（三）购租并举，着力发展租赁市场
随着郑州市房地产市场从供不应求的购买市场向供需平衡的平衡市场的转化，大棚户区改造拆迁形成集体租赁房屋的供应减少，需要鼓励自然人和各类专业机构，利用空置商品房、安置房，成为租赁房源的提供者，缓解租赁房源的紧张局面，容纳更多的创业者在郑州发展。支持发展以住房租赁业务为主营业务的专业化企业，拉开郑州市购租并举的房地产全面发展新局面。
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