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2012年郑州房地产市场运行情况及2013年展望
郑州市住宅与房地产业协会
（2013年1月）
在贯彻落实国家宏观调控政策的前提下，2012年郑州房地产市场呈现出商品房投放势头强劲、销售恢复性增长、销售价格基本稳定、二手房市场交易活跃等态势，房地产市场更趋理性、健康、稳定。
一、2012年郑州房地产市场运行情况
1.房地产开发情况。据市统计局初步统计，2012年，全市累计完成房地产开发投资1095亿元，同比增长18.2%；商品房新开工面积2169万平方米，同比增长16.7%；商品房竣工面积1449.8万平方米，同比下降8.2%。
2.商品房投放情况。2012年，全市商品房投放面积为1884.62万平方米，同比增长42.33%；其中，商品住房投放面积为1337.97万平方米，同比增长34.10%。全年市区商品房投放面积为1338.24万平方米，同比增长46.30%；其中，商品住房投放面积为879.59万平方米，同比增长35.16%。
3.商品房销售情况。2012年，全市商品房销售面积为1365.04万平方米，同比增长47.58%；其中，商品住房销售面积为1217.36万平方米，同比增长65.25%。全市商品房销售均价为6618元/平方米；其中，商品住房销售均价为5726元/平方米。全年市区商品房销售面积为987.09万平方米，同比增长49.58%；其中，商品住房销售面积为850.11万平方米，同比增长71.43%。市区商品房销售均价为7624元/平方米，其中，商品住房销售均价为6546元/平方米。
4.二手房交易情况。2012年，全市二手房交易面积为297.34万平方米，同比增长9.22%；其中，二手住房交易面积为285.87万平方米，同比增长9.26%。全市二手房交易均价为4808元/平方米；其中，二手住房交易均价为4709元/平方米。全年市区二手房交易面积为233.93万平方米，同比增长21.55%；其中，二手住房交易面积为227.21万平方米，同比增长22.90%。市区二手房交易均价为5544元/平方米；其中，二手住房交易均价为5422元/平方米。
5.房屋租赁情况。2012年，市区新增非住宅租赁管理面积186万平方米，累计完成978.6万平方米；新增住宅登记备案10049户，累计完成58413户。房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，12月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。
6.房屋抵押完成情况。2012年，全市完成各类房地产抵押登记面积2626.67万平方米，同比增长22.39%；完成抵押登记金额1049.8亿元，同比增长32.48%；其中，完成在建工程抵押383.8万平方米，同比增长10.1%；预购商品房抵押808.66万平方米，同比增长30.5%。市区完成各类房地产抵押登记面积1365.9万平方米，同比增长29%；完成抵押登记金额626.33亿元，同比增长33.9%；其中，完成在建工程抵押179.57万平方米，同比下降4.4%；预购商品房抵押474.53万平方米，同比增长60.3%。
7．保障性住房建设情况。2012年，全市保障性住房开工建设51999套，占省定目标的103.14%。其中：经济适用住房13462套、廉租住房3012套、公共租赁住房32248套、棚户区改造3277套。
二、2012年郑州房地产市场特点
1.商品房投放势头强劲。随着2012年房地产市场销售形势的持续好转，开发商对市场的信心增强，不断加大推盘力度，4月份之后，全市商品房投放维持在较高水平。2012年全市商品房投放面积与2011年、2010年相比分别增长42.33%和31.78%，创下郑州楼市年度投放量的最高值。
2.商品房销售恢复性增长。在2012年年初降息、降低准备金率以及首套房贷款利率优惠等支持刚需政策的带动下，郑州房地产市场在3月份之后呈现恢复性增长。全年商品房销售量与2011年相比增长47.58%，与限购前的2010年相比，下降10.99%；其中，商品住房销售量同比增长65.25%，与2010年相比下降8.27%。从购房付款方式来看，全年按揭贷款68673套，同比增长122.31%，占到商品住房销售套数的75.38%，较2011年提高12.22个百分点，推动了销售的恢复性增长。
3.商品房价格表现温和。在开发企业“以价换量”和政府部门加强市场监管等多重作用下，2012年销售价格表现得较为温和。全年商品房销售均价较2011年同期下降3元/平方米；其中，商品住房销售均价较2011年同期上涨377元/平方米。全年市区商品房销售均价较2011年同期下降316元/平方米；其中，商品住房销售均价较2011年同期上涨182元/平方米。
4.刚需户型成为市场主流。2012年郑州的房地产市场趋于理性，舒适性中等户型备受青睐。全年市区90平方米以下的商品住房销售55046套，占商品住房销量的60.42%；其中，60-90平方米的商品住房销售41615套，占商品住房销量的45.68%，较去年提高11.1个百分点，占比最高且呈逐步增长趋势；90-120平方米、120-144平方米及144平方米以上的商品住房占比均呈下降趋势，其中144平方米以上的商品住房占比最少且降幅最大，全年销售占商品住房销量的4.55%，较去年下降5.18个百分点。
5.商品房库存较高。截至2012年12月底，市区商品房累计可售面积为1012.51万平方米，同比增长53.49%，达到历史最高点。其中，商品住房累计可售面积414.05万平方米，同比增长8.92%；非住宅累计可售面积达到598.46万平方米，同比增长114.11%，占到商品房累计可售面积的59.1%。主要原因是中原经济区建设以及高铁经济带动下的城市综合体及写字楼开发速度较快。
6.区域发展均衡化。随着中原经济区和郑州都市区建设的全面铺开和“两环十七放射”的实施，房地产市场不再是某个区域独占鳌头，各行政区域间的差距逐渐减小。2012年，金水区、郑东新区、二七区商品房销售面积分别为194.07万平方米、183.73万平方米、180.55万平方米，金水区、二七区、中原区的销售套数分别为20914套、20625套、17340套，行政区域间的差距不大。
7.二手房交易渐趋活跃。受商品房市场成交量持续回升的传导效应，二手房市场交易在下半年逐渐走出低谷，下半年全市二手房交易量为186.59万平方米，同比增长37.08%，较上半年增长68.48%。全市二手住房交易户均面积为92.89平方米，较去年下降5.71平方米，表明二手房市场的活跃同样来自于刚性需求的拉动。
8、县（市）区市场渐趋旺势。在郑州都市区建设和新型城镇化的拉动下，开发企业加大在各县（市）区市场的投放力度。2012年，县（市）区商品房投放面积546.38万平方米，同比增长33.45%；其中，商品住房投放面积458.38万平方米，同比增长32.11%。随着都市区及各组团建设的实质性推进，消费者对县（市）区房地产市场信心增强。全年县（市）区商品房销售面积为377.95万平方米，同比增长42.61%；其中，商品住房销售面积367.25万平方米，同比增长52.54%。特别是毗邻市区的县（市）区，充分发挥了承接市区外溢人口的作用，如新郑市商品房年度销售面积首度突破百万，以123.12万平方米高居县区销量榜首，中牟县以77.17万平方米位居其次。在销售价格方面，随着产品品质的提高，县（市）区房价也有所上涨，全年商品房销售均价为3991元/平方米，较2011年同期上涨654元/平方米；其中，商品住房销售均价为3826元/平方米，较2011年上涨570元/平方米，高于市区房价上涨水平。
9.重点企业竞争优势更加突出。房地产宏观调控的全面实施，也促使部分企业强练内功，顺应市场发展形势，创新经营理念，提升开发品质，积极应对房地产市场形势变化，一批重责任、讲诚信、有实力的企业表现出更强的竞争力，销售业绩不断提升。2012年，市区销售十强企业销售面积达到387.8万平方米, 较去年销售10强企业销售量增长81.09%，销售面积占到市区销售量的39.3%。
三、2013年郑州房地产市场面临的环境
1.经济环境
十八大提出的城镇化是扩大内需的最大潜力，是未来发展的巨大动力，将给房地产业带来新机遇。同时，在经济全球化的形势下，输入型通胀对我国宏观面的影响不可忽视，人们对未来房价上涨表示出担忧，购房者入市紧迫感增强。另一方面，受国际金融危机的影响，国内小微企业经营和发展遭遇困难，利润水平显著下降，企业经营收入和个人收入的减少，影响到其对房地产产品的需求。
2.政策环境
2012年12月4日，中央政治局会议提出要加强房地产市场调控和住房保障工作；12月16日，中央经济工作会议再次明确要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；12月18日，国土部对土地市场出台系列政策，都表明了要坚持调控政策不放松的立场。未来随着调控政策的持续，将进一步促进房地产市场的理性回归。
3.金融环境
中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。但目前银行信贷额度仍然趋紧，房贷优惠幅度减少，审批期限及要求提高尚未得到缓解，在一定程度上影响到消费者的支付能力和购房行为。
4.地域环境
2012年11月17日，《中原经济区规划》正式获得国务院批复，为河南发展开辟了广阔的前景。郑州作为中原经济区的重要发展区，在金融、物流等诸多服务领域具有巨大潜力，引而触发了对办公、商业服务的需求。同时，郑州都市区建设和新型城镇化建设，以及人口急剧增加、消费能力提高、家庭人口小型化等，都为房地产业提供了较大的发展空间。
四、2013年郑州房地产市场展望
根据郑州房地产市场面临的经济环境、政策环境、金融环境和地域环境，可以预见，2013年房地产市场“稳”字当头，仍将是以抑制投机投资性需求为主线，兼顾惠及首套房、改善性需求，同时大力推进保障房建设。
1.开发商投资信心增强。2012年，开发企业取得不错的销售业绩，多数房企对2013年市场预期乐观，投资信心增强，准备扩大投资，增加土地储备，加大房地产市场投放力度。预计2013年开发投资、新开工面积等房地产开发先行指标增速将加快。
2.市场投放速度放缓。受2012年前三季度房地产开发投资放缓，加上2011年的土地市场低迷，将在一定程度上影响到2013年的商品房供应量，商品房投放面积将有所放缓，市场存量有望降低。
3.市场销售维持稳定。中原经济区规划批复以及郑州新型城镇化建设，城中村改造、合村并城工程的推进，会带来一定量的住房需求。同时，伴随着改善型需求带来的购买力，未来郑州楼市将会呈现刚需、改需齐头并进的局面。
4.房价基本稳定但仍存上涨压力。一方面，人们对调控的认识发生了变化，此前人们认为调控就是为了把房价打压下去，而现在，大家已经认识到调控是为了让市场保持长期平稳发展，购房置业更趋理性。同时，目前郑州商品房以消费性为主，投资性比例较小，在调控坚持从严的基调下，随着市场预期的变化，房价大幅上涨的动力不足，预计将以平稳为主，但会出现局部波动，且仍然存在一定的上涨压力。
5. 二手房交易与租赁市场平稳。2013年，二手房市场将延续2012年的良好势头，成交持续上扬，价格整体平稳上升，刚性需求依然为成交的主要需求，并带动整个市场向前发展。租赁方面，由于租金上涨的惯性，2013年房屋租赁价格仍有上涨动力和空间。但由于公共租赁住房的供应上市及国家房地产调控政策的逐步深化，房屋租赁价格会小幅上涨或在下半年有持平甚至略降的预期。
6.保障房建设与供应进入新阶段。2013年仍是保障性住房建设的高峰期，计划开工建设保障房45848套；同时，前两年集中开工建设的保障性住房将陆续进入分配使用阶段，保障房入市后的监管以及分配工作将会进一步加强。
7.企业优化升级加一步加快。随着万科、金地等一线房企进入郑州，国内品牌地产商进入郑州的步伐将加快，2013年郑州房地产市场的竞争将更加激烈。同时，政府在土地招拍挂、优化服务等方面对实力强、信誉高的企业给予支持，优势企业的兼并、重组、强强联合的趋势更加明显，房地产业的品牌化、高端化、多元化、服务化将得到提升。
8、县区房地产市场大有可为。2013年，随着新型城镇化建设的强力推进，郑州都市区各组团建设也陆续进入实质性阶段。许多房地产企业已经有计划地参与到各组团建设中，集生态、历史文化、旅游、度假、居住、投资为一体房产价值链正在各县（市）区逐渐形成。
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