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2013年郑州房地产市场运行情况及2014年展望
郑州市住宅与房地产业协会
（2014年1月）
2013年，郑州房地产市场总体上保持稳中有升的走势，多项市场运行指标创下历史新高。市区商品住房价格止涨回落，供求暂时性紧张局面得到初步缓解，郑州房地产市场正朝着健康平稳的方向发展。
一、2013年郑州房地产市场运行情况
1.房地产开发情况。据市统计局初步统计，2013年，全市累计完成房地产开发投资1445亿元，同比增长32%，增速同比提高13.8个百分点；商品房新开工面积2814.4万平方米，同比增长29.7%，增速同比提高13.0个百分点。房地产开发企业到位资金1672.7亿元，同比增长130.2%；其中，国内贷款142.8亿元，同比增长137.6%，自筹资金802.3亿元，同比增长151.7%，其他资金中定金及预收款396.7亿元，同比增长160.9%；个人按揭贷款205.9亿元，同比增长125.9%。
2.土地出让情况。2013年，市区商住用地共出让129宗，493.5公顷，成交金额180.38亿元，同比增长35%。
3.商品房投放情况。2013年，全市商品房投放面积为2209.62万平方米，同比增长17.24%；其中，商品住房投放面积为1530.47万平方米，同比增长14.39%。市区商品房投放面积为1457.16万平方米，同比增长8.89%；其中，商品住房投放面积为926.91万平方米，同比增长5.38%。
4.商品房销售情况。2013年，全市商品房销售面积为1737.51万平方米，同比增长27.29%；其中，商品住房销售面积为1440.48万平方米，同比增长18.33%。市区商品房销售面积为1135.86万平方米，同比增长15.07%；其中，商品住房销售面积为884.68万平方米，同比增长4.07%。
5.商品房累计可售情况。截止2013年底，市区商品房累计可售面积1333.74万平方米，同比增长31.73%；其中，商品住房累计可售面积459.09万平方米，同比增长10.88%。
6.二手房交易情况。2013年，全市二手房交易面积为567.11万平方米，同比增长90.73%；其中，二手住房交易面积为552.60万平方米，同比增长93.30%。市区二手房交易面积为437.72万平方米，同比增长87.12%；其中，二手住房交易面积为425.62万平方米，同比增长87.32%。
7．房屋租赁情况。2013年，全市新增非住宅租赁管理面积120.6万平方米，累计完成1098.6万平方米；新增住宅登记备案3125户，累计完成66599户。市区新增非住宅租赁管理面积98.6万平方米，累计完成797.6万平方米；新增住宅登记备案2518户，累计完成60931户。12月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。
8．房屋抵押完成情况。2013年，全市完成各类房地产抵押登记面积3591.1万平方米，同比增长36.7%；完成抵押登记金额1685.57亿元，同比增长60.6%。市区完成各类房地产抵押登记面积2406.29万平方米，同比增长30.9%；完成抵押登记金额1361.14亿元，同比增长52.1%。
9.保障性住房完成情况。2013年，全市保障性住房开工建设46298套，占省定目标的100.98%。其中：经济适用住房开工3786套、公共租赁住房开工24342套、棚户区改造开工建设18170套。保障性住房基本建成45733套，其中：经济适用住房基本建成22171套、廉租住房基本建成2394套、公共租赁住房基本建成19499套、棚户区改造基本建成1669套。
二、2013年郑州房地产市场特点
1.市场投放再创新高
2013年，全市及市区的商品房和商品住房投放面积均创下了年度投放最高值。主要原因：一是2013年郑州房地产市场销售形势较好，开发企业对市场预期普遍看好，开发投资力度加大，推盘数量增加。二是在新型城镇化和都市区建设的大背景下，县域房地产发展迅猛，全年县域商品房投放面积达752.46万平方米，同比增长37.72%，占全市的比例由2012年的28.99%提升至34.05%。三是针对上半年市区商品住房供求短暂性紧张的情况，9月份郑州出台稳控房价的政策后，采取了一系列加快普通商品住房入市步伐的措施，随着各项措施的逐步落实，市区商品房供应量有了明显增加，其中11月份市区商品房投放面积达到创纪录的251.27万平方米。这些因素直接拉动了全年市场投放量的增加。
2.市场销售平稳不失活跃
2013年，全市商品房及商品住房销售面积也达到历史最高，市区的商品房年度销售面积与2009年的1161.22万平方米、2010年的1151.06万平方米基本持平。从月度看，除受春节影响外，前8个月全市商品房销售面积基本上在140万平方米（市区在90万平方米）左右。在9月份稳控房价措施出台后，市场有一定的观望情绪，全市商品房月度销量也下降至123万平方米（市区为78万平方米），但随着市场供应量的增加、市场信心的恢复，年度最后两个月销售出现较为明显的“翘尾”，全市商品房月度销量突破200万平方米，达220.37万平方米和208.20万平方米（市区为147.77万平方米和143.73万平方米，仅次于2009年12月创下的165.29万平方米的历史纪录）。县域房地产市场表现更为活跃，全年商品房销售面积达到601.65万平方米，创下历史新高，同比增长59.19%，远远高于市区销售增幅，占全市比重也由2012年的27.69%提升至34.63%。新郑市、中牟县商品房年度销量均突破百万，达到192.61万平方米和136.14万平方米，同比增幅为56.44%和76.43%，荥阳市销量也近百万，达到99.78万平方米，同比增长106.68%。
3.商品住房价格止涨回落
从月度走势看，商品住房销售均价在2013年前几个月呈现一定幅度的上涨，全市商品住房均价从1月份的5926元/平方米上涨至6月份6631元/平方米，市区商品住房均价从1月份的6991元/平方米上涨至7月份的7771元/平方米。但随着我市各项稳控房价措施的逐步落实，商品住房销售均价开始止涨回落，市区自8月份已经连续5个月环比下降，至12月份商品住房销售均价降至7228元/平方米，较去年同期上涨4.33%；全市商品住房均价10月份回落至6279元/平方米，后两个月因个别县区的高档商品住房入市，销量增加，拉动了价格有所回升，12月份全市商品住房价格为6479元/平方米，仍低于6月份的年度最高价。国家统计局公布的新建商品住房价格指数显示，我市8-12月环比指数分别为100.8、100.2、100.0、
100.1和100.1，表明我市商品住房价格过快上涨势头自8月起得到明显遏制，涨幅逐步回落，位次也明显后移。总体来看，我市商品住房价格目前已趋于稳定。
4.商品住房库存恢复性增长
2013年各月底，市区的商品住房累计可售面积一直都在400万平方米低位徘徊，其中以3月份的348.25万平方米和8月份的359.8万平方米为谷底。9月份后，在“促投放”措施的推动下，市区商品住房累计可售面积呈现出恢复性增长。以2013年市区商品住房月均73.72万平方米的销量计算，12月底的商品住房累计可售面积可售6.2个月。一般情况下认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求；12个月附近，市场供求基本平衡，因此来看，目前市区商品住房供求暂时性紧张局面已经得到缓和，供求关系正趋于平衡。
5.中小户型供需比例较为协调
2013年，郑州市区90平方米以下商品住房投放50608套，占到商品住房投放的54.64%，销售51735套，占到商品住房销售的56.49%。从供需双方看，一方面，在限购限贷政策下，刚性需求依然旺盛，最适合自住性需求的80-90平方米中小户型受到欢迎，全年80-90平方米商品住房销售33631套，占到商品住房销量的36.72%，远高于其它面积段的占比；另一方面，开发企业在政策和市场的引导下，也将开发重点放在自住性客户上，全年80-90平方米商品住房的投放量为33869套，占到商品住房投放套数的36.57%。80-90平方米商品住房的投放与销售无论是数量还是比重都较为接近，说明符合市场需求的产品得到了市场的青睐和认可。
6.非住宅供销存均达历史最高
2013年，郑州市区非住宅市场一方面是投放数量巨大，全年市区非住宅投放530.25万平方米，同比增长15.49%，为郑州楼市年度非住宅投放的最高值。随之而来的是累计可售面积的增加，截至2013年12月底，非住宅的累计可售面积达到874.65万平方米，同比增长46.15%，同样是历史新纪录，其在商品房累计可售面积的比重达到65.58%，库存压力巨大；另一方面，2013年非住宅销售面积达到251.18万平方米，同比增长83.37%，也创下郑州楼市新的历史纪录。
7.写字楼市场喜忧参半
2012年度市区写字楼的供销差达到106.49万平方米。2013年，写字楼投放势头依然不减，全年市区写字楼投放面积222.61万平方米，同比增长18.71%，占非住宅投放的41.98%，写字楼市场的待售面积偏大。但值得欣喜的是，2013年市区的写字楼销售大幅增加，全年销售面积达到174.27万平方米，同比增长115.06%，是各物业类型中销售增幅最大的业态，占到非住宅销售量的69.38%。其销量增加的原因，主要是由于价格的下降而吸引到许多自用性客户和投资性客户。
8.经开区和高新区日趋活跃
之前曾一度不被置业者所关注的经开区和高新区，在组团式发展、交通及城市配套完善的大背景下，已成为产业聚集地，同时也带来了大量外来人口，而充裕的土地投放吸引众多地产企业进入，加上非限购区的优势，使得“两开”的房地产市场日趋活跃。2013年，高新区商品房投放170.15万平方米，同比增长73.09%，销售125.20万平方米，同比增长79.87%；经开区投放55.09万平方米，同比增长217.53%，销售23.45万平方米，同比增长52.99%，是市区各行政区中商品房投放和销售增幅最大的两个区域。在市区商品住宅销售面积排行前十的项目中，高新区和经开区就占据五席。
9、二手房市场先扬后平
2013年，二手房市场的各项指标也创下了郑州楼市的新纪录，全市和市区商品房销售面积与二手房交易面积的比值从2012年的4.59：1和4.21：1缩减至2013年的3.06：1和2.59：1。从月度变化看，受新“国五条”影响，3、4月份郑州二手房交易量大增，全市的月度交易量达到80万平方米以上（市区在60万平方米以上），之后的月份则表现较为平稳，全市二手房月度交易量保持在40万平方米（市区在30万平方米左右），高于2012年月度平均值。全市和市区二手房交易均价表现不一，全市二手房价格从1月份的5377元/平方米上涨至9月份的6070元/平方米，之后有所下滑，12月份回落至5638元/平方米；而市区二手房价格表现得较为坚挺，从1月份的6083元/平方米涨至11月份的6903元/平方米，在商品住房销售均价连月下滑的形势下，12月份的二手房交易均价出现松动，为6552元/平方米。
10.企业集中度越来越高
2013年，房地产企业业绩稳步上升，龙头房企品牌效应继续显现。市区销售前十名企业的销售面积达397.90万平方米，较2012年增长4.26%，占到市区销售量的35.03%。销售“十强”的进入门槛由2012年的16.77万平方米提升至2013年的20.5万平方米。升龙、正商、亚星、建业、万科等品牌企业拥有着较为稳健的财务以及广泛的布局，依靠良好的运营能力和灵活的战略调整，表现出更强的竞争力。
三、2014年郑州房地产市场发展环境
1.经济层面
目前，欧元区经济缓慢复苏，但新兴经济体经济增速下滑，资本持续外流，外部因素冲击已对新兴经济体造成严重影响。中国经济也已告别高增长率，在新一届政府稳中求进的政策思路下，更注重调整经济结构，不会轻易出台刺激经济的短期政策，而将未来重心转向改革，未来中国经济增长维持在7%-8%已成为共识，国际国内经济对房地产行业的影响偏弱。
2.政策层面
三中全会提出要建立供求关系的长效机制，强调市场对资源配置的决定性作用，同时大力增加保障房和中低价位商品房供应。构建房地产市场调控长效机制将影响房地产市场的供求关系。但短期内以限购限贷为代表的行政性调控不会全面退出，各地对房价的调控也不会明显放松。
3.金融层面
2013年底召开的中央经济工作会议明确提出继续实施稳健的货币政策，但强调“寓改革于调控之中”，这为2014年的货币政策调控注入了新内涵。而美国实施5年的量化宽松政策逐步退出，将推动美元走强，造成中国内地市场流动性紧缺，会传导到资金资本蓄积量最大的房地产市场，导致房企融资成本增加。另外，2013年7月人民币贷款利率管理完全放开，金融领域改革后，房地产信托价格可能在2014年逆转，同时利率市场化也会进一步推高资金成本，开发企业资金成本会比2013年要高。
4.城建层面
我市“两环十七放射”道路绿化提升工程以及生态廊道建设已经基本完成，生态水系建设正逐步铺开，同时我市大规模的城市基础设施建设，城市路网交通得到了极大改善。一方面，改善了城市的生态景观，提升了城市整体环境质量，也提高了人们的居住品质，为郑州的房地产开发提供了良好的载体和平台；另一方面地铁、轻轨、快速路等立体交通的建设，进一步拉大了城市框架，拉近了都市区各组团和主城区的距离，延长了潜在购房者的辐射区域，带动促进了各组团的房地产发展速度。
四、2014年郑州房地产市场展望
展望2014年，货币政策走向、调控政策及十八届三中全会改革推进的力度将成为影响房地产短期走势的关键因素，随着我市供求关系的改善、刚性需求的释放以及强制性行政手段的弱化，预计房地产投资有望保持稳定，销售增速会有所放缓，房价将保持整体稳定但个别时期会出现小幅波动的态势，但非住宅库存量仍将保持在高位。
1.房地产开发量有所增加
2013年，房地产市场销售维持成交高位态势，企业资金面总体较为充裕，多数房企对2014年市场预期乐观，投资开工意愿较强。同时，2013年郑州市本级供应住宅用地7402亩，2015年前将按照年均不低于10%的递增幅度制定住宅用地供应计划。这些土地投放将有效增加市场供给，预计2014年新开工增速会有所提高，对投资增速有一定支撑作用。
2.棚户区改造将提速
2013年7月出台的国发〔2013〕25号文件明确：逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，在金融政策上可享受国家专项补贴和国家开发银行专项资金贷款，鼓励企业和民间资本参与改造。充裕的资金支持将使我市2014年的19.5万户棚户区（城中村）改造工作快速推进，进而带动房地产开发的提速，住房供应将加大，有助于改善未来市场供需关系并稳定房价走势。
3.市场需求总体稳定
由于调控手段趋于市场化，未来市场不易出现大起大落，可能维持温和态势。同时，2013年土地供应增加，将有效增加市场供给，对稳定人们的心理预期起到一定的作用。而且郑州在打造中原经济区核心增长区的同时，首位度进一步提高，其魅力和吸引力正逐步显现，辐射带动能力和财富聚集能力不断增强，日渐强大的人口吸纳效应将带来旺盛的市场需求。但2013年4季度，国内多个城市陆续出台了楼市调控政策，将对购房者心理带来一定负面影响，而土地改革以及房产税的征收等不确定性仍存在，将会影响到人们的心理预期，市场也存在着一定的观望情绪。
4.航空港区迎来发展契机
2013年3月，航空港综合经济实验区获批，航空港区将被打造成为东方的大型航空枢纽，航空港区迎来了前所未有的机遇。省市出台了多项政策倾力支持，大量临空、食品、电子等各类产业向航空港区聚集，直接拉动了板块价值的提升，区域的房地产业也不断升温。未来几年将是航空港区大发展的时期，速度将高于10年前的郑东新区，将为商业地产、工业地产及住宅开发等带来良好的发展契机。
5.新兴组团成为开发热土
随着新型城镇化和组团式建设的实质推进，各新兴组团将成为房地产开发的热点区域，如东部的龙子湖和龙湖副CBD、北部的金水科教新城、南部的二七新城、西部的中原新区等，而交通等基础配套设施建设的不断完善，加上其固有的价格、景观优势，也使得这些区域起到承接城市外溢人口的作用。同时，各组团内不同功能区的定位更为明确，也吸引着商务、物流等企业的进驻，带动人口及居住需求的增加。
6.县域地产更具特色
按照新型城镇化要求，根据郑州都市区整体规划和郑州各县市区定位，各县（市）出台了相关优惠扶持政策，吸引实力强的房地产开发企业进驻。房地产企业也根据各组团的不同定位和自身优势，大力开发旅游、休闲、度假、养老等特色地产。通过多元化的开发形式，不仅丰富了房地产产品的多样性，满足未来市场需求，也将进一步提高项目所在地的房地产市场发展水平。
7.工业地产适逢发展良机
郑州市调研起草的关于产业聚集区标准化用房建设与管理的实施意见拟于2014年出台，明确对工业地产、现代服务业用房以及介于第二、第三产业之间的中间产业用房的建设给予财政补贴、费用减免、用地保障等方面的优惠政策，并在销售管理上进行政策突破----允许其进行预售，这将对盘活产业地产，释放市场潜能起到极大的推动作用，给工业地产带来良好的发展机遇。
五、建议
1.对政府的建议
目前非住宅市场供求矛盾较为突出，建议政府部门首先在土地出让过程中加强前瞻性预测，调整区域规划，适当增加住宅用地供应规模，控制非住宅土地供应规模并有序释放。第二，继续采取已证明行之有效的各项政策措施，按照“促投放、保平衡、强监管、稳市场”的目标，不断增加住宅供应，将供求关系进一步调整到位，稳定住房价格。第三，发挥市场在资源配置中的决定性作用，探索建立符合我市实际的多层次住房供应体系和宏观调控长效机制，切实促进房地产市场平稳健康发展。
2.对开发企业的建议
首先，开发企业要对未来市场有前瞻性，建议对新型城镇化建设、新型组团建设以及棚户区改造带来的市场变化进行科学预判，抓住发展机遇，把握好市场机会，加快项目开发进度和投放速度，抢占市场先机，避免今后出现大量商品房扎堆投放的现象。其次，开发企业也应对非住宅市场供销形势有清醒的认识，调整开发结构，开发适合市场的产品，同时做好产品升级，在提高产品科技含量上有所作为。第三，建议开发企业要理性定价，要认识到政府控制房价过快上涨的决心，不应出现借势涨价、捂盘惜售、囤积房源的现象，合法合规进行开发经营。
3.对消费者的建议
一是建议消费者改变置业观念。郑州住房保障的“三房合一”模式已经形成，大量公租房将陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购；二是建议购房者根据自己的实际情况，比如首付款支付能力、贷款额度和还款承受能力，然后根据自己的需求选择性置业。三是建议消费者理性置业，既不要盲目追涨，也不要一味等待价格低点，适合自己的才要最重要的。
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