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2014年郑州房地产市场运行情况及2015年展望
郑州市住宅与房地产业协会
（2015年1月）
2014年，郑州房地产市场总体延续2013年的行情,全市商品房供应量与销售量保持一定幅度增长，房价表现较为坚挺。在全国房地产市场总体低迷的形势下，郑州楼市总体表现平稳。
一、2014年郑州房地产市场运行情况
1.房地产开发情况。据市统计局统计，2014年，全市累计完成房地产开发投资1743.5亿元，同比增长20.6%；其中，住宅投资1176.93亿元，同比增长29.3%。商品房新开工面积2749.32万平方米，同比下降2.3%；其中，住宅新开工面积1954.73万平方米，同比下降1.1%。
全市房地产开发企业到位资金1858.36亿元，同比增长11.1%；其中，国内贷款280.09亿元，同比增长97.5%，自筹资金835.35亿元，同比增长4.1%，其它资金来源742.92亿元，同比增长2.6%。
2.商品房投放情况。2014年，全市商品房投放面积为2672.32万平方米，同比增长20.94%；其中，商品住房投放面积为2107.66万平方米，同比增长37.71%。市区商品房投放面积为1409.14万平方米，同比下降3.3%；其中，商品住房投放面积为1060.1万平方米，同比增长14.37%。
3.商品房销售情况。2014年，全市商品房销售面积为1911.21万平方米，同比增长10.00%；其中，商品住房销售面积为1589.58万平方米，同比增长10.35%。市区商品房销售面积为1091.55万平方米，同比下降3.90%；其中，商品住房销售面积为841.38万平方米，同比下降4.90%。
4.商品房价格情况。2014年，全市商品房销售均价为7396元/平方米，同比上涨2.06%；其中，商品住房销售均价为6623元/平方米，同比上涨4.56%。市区商品房销售均价为9028元/平方米，同比上涨6.25%；其中，商品住宅销售均价为8016元/平方米，同比上涨8.24%。
5.商品房累计可售情况。2014年底，市区商品住房累计可售面积679.13万平方米，若按最近12个月市区商品住房月均消化面积70.12万平方米计算，消化周期为9.7个月，属于供求平衡区间（6-12个月）。
6.二手房交易情况。2014年，全市二手房交易面积为450.87万平方米，同比下降20.5%；其中，二手住房交易面积为439.58万平方米，同比下降20.45%。市区二手房交易面积为368.65万平方米，同比下降15.78%；其中，二手住房交易面积为359.34万平方米，同比下降15.57%。
7.二手房交易价格情况。2014年，全市二手房交易均价为6349元/平方米，其中，二手住房交易均价为6223元/平方米；市区二手房交易均价为7164元/平方米，其中，二手住房交易均价为7018元/平方米。
8.房屋租赁情况。2014年，全市新增非住宅租赁管理面积157.6万平方米，累计完成1237.8万平方米；新增住宅登记备案8982户，累计完成75571户。市区新增非住宅租赁管理面积139.2万平方米，累计完成936.8万平方米；新增住宅登记备案2486户，累计完成63417户。12月底与去年同期相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。
二、2014年郑州房地产市场特点
1.商品住房投放比重增加
由于2013年郑州非住宅商品房投放比重较高、库存和消化压力较大，政府和企业都十分关注，有意识地调整供地和开发结构与节奏，减少了非住宅的供给，加大了住宅的开发量，因此，2014年商品住房的投放数量有较大增长。全市年度商品住房的投放量超过2000万平方米大关，市区投放量也超千万，创下郑州楼市历史新高。从投放比重看，全市商品住房投放占到商品房总投放量的78.87%，较去年提高9.61个百分点；其中市区该比重为75.23%，较去年提高11.62个百分点。
2.市场销售平稳不失活跃
从2014年的月度销售数据看，前11个月（剔除受春节影响的2月份），全市和市区的商品房销售量分别在160万平方米和90万平方米上下窄幅波动。在取消限购、央行调整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效应下，郑州楼市与国内其它城市一样，市场活跃度大为提高，出现了明显的年终翘尾现象。12月份，全市商品房销售面积达到246.61万平方米，其中商品住房销售200.47万平方米，创下郑州楼市单月销售历史最高值。
3.新兴区域表现突出
近几年，郑州通过优化城乡空间布局、构建城乡快速交通路网体系、完善各组团的公共基础设施建设等措施，使功能组团的人口集聚能力不断增强，有效拉动了各组团房地产市场较快增长。2014年，县域商品房投放1263.18万平方米，同比增长67.87%；销售819.66万平方米，同比增长36.24%，投放量和销售量分别占到全市的47.27%和42.89%，较去年同期提高13.22个百分点和8.26个百分点。其中，新郑市和中牟县商品房销售量历史性地突破两百万，分别达到273.48万平方米和221.64万平方米，同比增幅分别为41.99%和62.8%。在市区，2014年度商品房销售同比增幅位列前三的区域分别为经开区（260.96%）、航空港区（165.35%）和高新区（38.35%），均为市郊或近郊的新兴产业区或产业升级区，其它区域商品房销售同比则为负增长；从销量看，高新区销售达到173.22万平方米，为市区各行政区最高值。
4.改善性需求得到一定释放
2014年8月份之后，房地产市场利好消息不断出台，改善性需求逐渐得到释放。以8月份取消限购政策为界（剔除受春节影响的1、2月份），3-7月份市区商品住房的月均销量为66.84万平方米，8-12月份的月均销量为79.2万平方米，销量有所提升；从不同套型商品住房的销售情况看，3-7月份市区120平方米以上商品住房销售6578套，占到商品住房销售的19.43%，8-12月份市区120平方米以上商品住房销售9309套，占比为24.01%，较3-7月份增长41.5%，占比提高4.58个百分点，可以看出，限购的取消、房贷政策的放松以及银行利率的下调，对改善性需求有一定的刺激作用。
5.非住宅供销差距有所缩减
2014年，全市非住宅投放564.66万平方米，同比下降16.86%，销售321.63万平方米，同比增长8.28%，供销比为1.76：1，较2013年的2.29：1有所缩减。其中，市区非住宅投放349.04万平方米，同比下降34.17%，销售250.17万平方米，同比微降0.4%，供销比为1.4：1，较2013年的2.11：1有较大缩减。从市区非住宅分物业类型供销看，2014年，市区商业用房投放116.40万平方米，同比下降22.91%，销售89.24万平方米，同比增长26.91%；写字楼投放126.38万平方米，同比下降43.23%，销售156.64万平方米，同比下降10.12%，可以看出，市区非住宅的供应量得到一定控制，商业用房销售量保持增长，而写字楼的库存也有了一定程度的消化。
6.二手房市场量价表现平稳
2014年，郑州二手房交易量虽较2013年有所下降，但剔除2013年3、4月份因“新国五条”引发的交易非正常陡增的因素后，2014年的月均交易量与2013年基本相当。同时，各月度间二手房交易量波动不大。在国内一线城市二手房交易量“腰斩”的情况下，郑州二手房市场表现相对平稳。
三、2015年郑州房地产市场发展环境
1.经济层面。2014年12月份召开的中央经济会议指出，要保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。
2.政策层面。2014年，限购等政策的退出，房地产调控逐渐回归市场化，长效机制逐步建立。同时，楼市政策调控主体下放，强化了地方调控的主体责任。2015年，地方性政策调整将更趋灵活。近日，住建部部长陈政高在全国城乡建设工作会议上指出，随着新型城镇化的推进，“相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待”，预计在2015年，改善性需求入市的政策门槛还将进一步放低，但不动产登记以及房产税的征收等预期会影响到人们的购房行为。
3.金融层面。中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，也表示“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”。面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放。
4.城建层面。一方面，近几年郑州的组团式发展、原有产业区的功能升级以及正在全力推进的全域城镇化，使郑州增强了人口聚集力，目前郑州的人口年净流入量超过了百万，在一定程度上增加了房地产市场的刚性需求；另一方面，郑州近几年大力加强交通设施建设，城市内部的地铁、对外的城铁陆续建成和开通，以及“两环三十一放射”、城市快速路的建成通车，扩展了城市外延，延长了购房者的辐射区域；同时，“四类社区”以及批发市场外迁的全面推进，不仅为房地产开发提供了施展空间，也增加了拆迁户与原租户的置业需求。
四、2015年郑州房地产市场展望
1.商品房投放量充足。过去三年，郑州完成了建成区内所有城中村的启动与改造，这些释放出来的土地将在未来1-3年内陆续进入市场。预计2015年，全市房地产开发投资和建设规模将有所扩大，商品房的投放数量将进一步增加，同时，房地产郊区化和远郊化更加明显。
2.市场成交量保持平稳。房地产市场已经告别过去高速增长的时代，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。房贷政策等政策的逐步落实，改善性需求有望进一步得到释放，市场成交整体规模将维持在一个比较平稳的数量。
3.商品住房价格窄幅波动。目前郑州房地产市场库存量呈现不断增加之势，加之潜在供应量较大，2015年，房地产市场仍将以去库存为主。在库存压力较大的情况下，开发企业在项目定价时会更趋理性，住房销售价格将保持相对平稳。租赁方面,预计2015年住房租赁价格涨幅将有所放缓；同时，由于电子商务的快速发展,传统商业模式遇到挑战，部分商铺租金价格上涨压力较大。
4.企业整合转型步伐加快。2015年，房企两极分化将进一步加剧，房企的收购、并购、出售资产等动作将更为频繁，一些资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。房地产市场面临新一轮整合大潮。
5.营销形式更为多元。2015年，传统地产开发商与互联网、互联网金融的诸多合作将进一步增多，网络销售、APP客户端、房地产众筹等电商模式将在郑州更多地涌现，地产互联网化成为大势所趋，房地产融资及销售渠道更趋多元化。
五、有关建议
1.对政府的建议。一是地方政府要利用好中央政府赋予地方的调控责任，密切关注市场变化，“积极应对，主动作为”。二是加大对空置房屋特别是市区非住宅物业、县域住宅的调研，有效引导房地产市场供需平衡以及结构平衡。三是尽快完善新兴组团的生活基础设施和中小学、医院、商业等公共服务设施建设，提高新兴组团的宜居性；四是加大对担保公司及房地产金融中介机构的管理，健全完善监督机制，维护市场秩序和社会稳定。
2.对开发企业的建议。未来几年房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳，因此房地产企业要根据自身业务特点和资源积累状况找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展来提升品牌影响力并铸就核心竞争力，同时建立广泛的客户基础、深层次挖掘产品及服务，夯实长期稳定增长的基础。
3.对消费者的建议。一是郑州目前在售与即将面市的商品房数量充足，购房者可根据自己的需求和经济实力有选择性的置业。二是央行首套房认定和降息对于很多购房人来说，是“看得见”的实惠，购房者可以充分利用金融政策所带来的实惠，实现自己的置业梦想。
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